口頭での約束だけでは
不十分です。
オーナー様が知っておくべき重要なポイント
入居中の家賃は
本当に
上げられる
のか？
法律・裁判例・市場データから考える家賃改定
無理な家賃改定は、退去・空室・トラブルにつながることがあります。 大切なのは「上げること」ではなく、オーナー様の利益を守るために正しい手順で判断することです。
法律・制度
根拠を確認
市場データ
客観的に分析
適正な提案
物件ごとに判断
賃貸管理
長期収益を重視
CONCLUSION
まず結論。
入居中の家賃を
一方的に上げることはできません。
オーナー様が「相場が上がった」「物価が上がった」と判断しただけで、 入居者様の合意なく家賃を変更できるわけではありません。
根拠となる法律：借地借家法 第32条 第2項
賃料増額が認められる可能性はありますが、まず重要になるのは 入居者様との合意 です。 合意できない場合には、調停・訴訟など裁判所の判断へ進む場合があります。
解説正当な事由があり、かつ入居者の合意または
裁判所の判断がある場合に限り、家賃の増額が可能です。
重要ポイント
家賃の変更には、 入居者様の合意が必須です。
ここが最も重要なポイントです
家賃を上げる場合は、
合意書
または
契約書
が必要です。
～ 書面がなければ、新しい家賃は適用できません ～
家賃を上げる場合は、入居者様との合意内容を 書面として残す必要があります。
そのため、 合意書 または新たな 契約書 を締結することで、 新しい家賃が適用されます。
合意した内容は
書面で残すことが重要です。
合意書または契約書
の
締結が必要です。
次に、入居者様が同意する場合と、同意しない場合の流れをご説明します。
CORRECT PROCESS
家賃は、 手順を踏まなければ 上げられません。
感覚的な値上げではなく、根拠・説明・合意を積み上げて進めることが重要です。
相場・根拠を整理
近隣相場、物件条件、経済事情などを確認します。
入居者様へ打診
増額理由と条件を丁寧に説明し、交渉を始めます。
×
合意が得られない場合
裁判所へ増額請求
入居者様との合意が得られない場合は、裁判所へ家賃の増額を請求します。
裁判所の判断
近隣相場や経済事情などの客観的な根拠をもとに、裁判所が判断します。
判決に基づく家賃改定
裁判所の判断に基づき、認められた内容で家賃を改定します。
時間とコストがかかり、必ず認められるとは限りません。
合意形成
双方が納得できる条件を探り、合意を目指します。
合意内容を書面化
口頭だけでなく、合意書や契約書として残します。
新家賃を適用
合意した時期・条件に基づき、新しい家賃を開始します。
×
合意が得られない場合
裁判所へ増額請求
入居者様との合意が得られない場合は、裁判所へ家賃の増額を請求します。
裁判所の判断
近隣相場や経済事情などの客観的な根拠をもとに、裁判所が判断します。
判決に基づく家賃改定
裁判所の判断に基づき、認められた内容で家賃を改定します。
時間とコストがかかり、必ず認められるとは限りません。
重要なポイント
合意が原則
家賃の増額は、入居者の合意がなければ実現できません。 オーナーの希望だけでは上げられません。
時間と労力が必要
交渉や裁判には、時間・労力・費用がかかることを理解しておきましょう。
根拠がすべて
裁判でも「相場より高い」「収益が減った」だけでは認められません。 客観的な根拠が不可欠です。
SUCCESS / FAILURE
家賃改定の成功と失敗。
その差は「合意」と「正しい手順」
です。
成功する場合 - 合意が得られた場合 -
家賃の増額が実現し、 収益向上 につながります。
- 入居者の合意があるため、円満な関係を維持できます。
- 根拠に見合った家賃で、資産価値の維持・向上につながります。
- 将来のトラブルや空室リスクを回避できます。
- 裁判などの時間・費用・労力をかけずに済みます。
- 安定したキャッシュフローを目指せる
失敗する場合 - 合意が得られない場合 -
増額できず、 デメリットだけが残る 場合があります。
- 入居者様との関係が悪化し、退去や滞納のリスクが高まります。
- 相場より低い家賃のままで、収益機会を失います。
- 訴訟に発展すると、時間・費用・精神的負担が増大します。
- 空室になった場合、再募集のコストと期間が発生します。
- 不安定な経営は、資産価値の下落につながります。
ACTUAL FAILURE CASE 01
実際にあった失敗事例①。
家賃を
5,000円上げようとした結果、
大きな損失につながりました。
「月5,000円なら少しの値上げ」と感じるかもしれません。 しかし、入居者様の退去をきっかけに空室・原状回復・募集費用が重なると、 年間の増収額を大きく上回る損失になることがあります。
- 家賃
- 50,000円
- 入居期間
- 約10年
- 値上げ希望
- 55,000円
「それなら
退去します。
」
「それなら
退去で構いません。
」
その後に発生したコストと損失
原状回復費用
約50万円
工事期間
約2か月
空室期間
約5か月
AD（広告料）
3か月分
オーナー様負担
新しい入居者の家賃
50,000円
値上げ前と同額
結果
家賃は1円も上がりませんでした。
その一方で、原状回復費用・工事費用・約5か月の空室損失・AD３ヶ月分などの費用が発生。 値上げで期待した年間6万円の増収を、大きく上回る損失となりました。
ACTUAL FAILURE CASE 02
実際にあった失敗事例②。
1室の家賃を
4,000円上げようとした結果、
アパート全体の家賃交渉に発展し、
オーナー様が困る事態になりました。
1室だけの値上げ交渉でも、入居者様同士で情報が共有されることで、 建物全体の賃料バランスに影響する場合があります。 個別の増収だけでなく、建物全体への波及まで考えて進めることが重要です。
- 家賃
- 45,000円
- 値上げ希望
- 49,000円
値上げ交渉をきっかけに、他の入居者へ 「皆さんの家賃はいくらですか？」 と聞き回る。
アパート内で家賃の情報が広まり、 各住戸の賃料差が意識される状態に。
「自分の家賃も下げてほしい」
「不公平だ」
など、
相談や交渉が一斉に発生。
結果として起こったこと
複数の入居者
家賃の見直し要望が一斉に発生
家賃の下落圧力
高まり、収益性が低下
賃料バランス
建物全体の公平性の問題へ
業務負担
対応時間・労力が増大
オーナー様の利益
結果的に減少する事態に
この事例の教訓
値上げ交渉は、対象の1室だけでなく、 建物全体への影響 まで考える。
1室の値上げ交渉が、建物全体の賃料バランスを崩すきっかけになる場合があります。 入居者様の心理、既存賃料の差、市場相場まで含めた戦略と進め方が必要です。
安易な値上げ交渉は、
かえって収益を悪化させるリスクがあります。
かえって収益を悪化させるリスクがあります。
LEAFでは、入居者様の心理・建物全体の賃料バランス・市場相場を総合的に分析し、 最適なタイミングと方法をご提案します。
ACTUAL SUCCESS CASE 01
実際にあった成功事例①。
15,000円
から
70,000円
への適正家賃に成功。
長年、相場を大きく下回る家賃で貸し続けていた物件でも、 正当な理由と法律に基づき、適切な手続きを踏むことで 適正家賃への見直しが認められる場合があります。
BEFORE
- 家賃
- 15,000円
- 相場家賃
- 70,000円
前オーナー様が親族に特別条件で貸していたため、 相場から大きく離れた家賃設定になっていました。
裁判所で
勝訴
適正家賃が認められ
家賃70,000円へ増額
新オーナーによる適正家賃への取り組み
物件を購入
新しいオーナー様が物件を購入し、現在の家賃と相場家賃を確認。
適正家賃を提案
相場を踏まえ、入居者様へ適正家賃への見直しを提案。
交渉がまとまらず
入居者様は同意せず、当事者間だけでは解決が難しい状況に。
弁護士へ依頼
専門家による法的根拠の整理と、交渉・裁判に向けた準備を実施。
裁判を実施
裁判所での審理を経て、適正家賃への増額が認められました。
勝訴
家賃が70,000円に変更。
適正な家賃に是正され、オーナー様の収益が大きく改善しました。
法的根拠
借地借家法 第32条
賃料が土地・建物に対する租税その他の負担の増減、 経済事情の変動、近隣の土地・建物の賃料に比較して不相当となったときなど、 必要と認められる場合には将来に向かって増額を請求できるとされています。
LEAFからのポイント
正当な理由と法律に基づき、適切な手続きを踏む。
家賃の増額が認められるケースがあります。 LEAFでは、オーナー様の利益を最大化するために、 法的根拠に基づいた最適な方法でサポートします。
ACTUAL SUCCESS CASE 02
実際にあった成功事例②。
店舗拡張を提案し、家賃を
月5万円アップ
に成功。
単純に「家賃を上げてほしい」とお願いするのではなく、 入居者様の事業拡大につながる提案を組み合わせることで、 オーナー様と入居者様の双方にメリットのある家賃改定を実現した事例です。
1階に3店舗が並ぶ商業物件
店舗①
入居中
家賃 220,000円
店舗②
空室
収益 0円
店舗③
入居中
家賃 220,000円
入居者様からの相談
「隣の店舗も借りて、広く使いたいです！」
壁を撤去し、2店舗をひとつに拡張。
既存店舗（拡張後）
220,000円
270,000円
＋
新規店舗
270,000円
合計
540,000円／月
月額5万円アップ！（+50,000円）
入居者様からの提案と、オーナー様の判断
入居者様から相談
「隣の店舗も借りて、一体で使いたい」という 事業拡大の相談がありました。
オーナー様が条件を判断
店舗を拡張するのであれば、 家賃増額を条件として承諾する方針に。
壁を撤去して工事
2店舗をひとつの広い店舗として利用できるよう、 壁を撤去して出入り可能にしました。
LEAFからのポイント
値上げは、ただ「お願いする」だけでは難しい。
入居者様の事業拡大につながる提案を合わせて行うことで、
双方にメリットのある着地が可能になります。
ＬＥＡＦでは、交渉から条件設定、契約までを総合的にサポートし、
オーナー様の利益最大化を実現します。
TWO METHODS
入居中の家賃を上げる方法は、実は守られています。実は 2つ しかありません。
入居中の物件は、法律で強く守られています。家賃を上げることができる方法は、次の２つだけです。
家賃増額
入居者様との合意
増額の理由や根拠を説明し、双方が納得できる条件を探ります。 円満な賃貸関係を維持しやすく、最も望ましい進め方です。
- 話し合いを行う
- 適正な説明をする
- 根拠を提示する
- 双方が納得する
最も望ましい方法
お互いが納得することで、良好な関係を維持できます。
裁判所の判断
合意できない場合は調停・訴訟へ進むことがあります。 近隣相場、契約時との比較、経済事情、物価、固定資産税など、 複数の事情を総合的に見て判断されます。
- 入居者が同意しない
- 弁護士へ依頼する
- 裁判所に申立てを行う
- 裁判所の判決が下る
法的に認められた場合のみ増額可能
裁判所が「増額が相当」と判断した場合に限り、家賃を上げることができます。
LEAFは、まず入居者様との合意を目指します。
それでも合意が難しい場合は、 弁護士と連携し、裁判による適正な家賃改定もサポートします。
えっ?!
家賃を上げる方法は、実は 2つ しかありません。
多くのオーナー様が「通知を出せば上げられる」と思っていますが、 法律上、できる方法はこの2つだけです。
FAQ
オーナー様から多い、 家賃改定の疑問。
金利が上がったので、家賃も上げられますか？
結論
それだけでは難しいです。
理由
住宅ローン金利の上昇は、オーナー様の経営コストですが、 それだけで直ちに家賃増額が認められるとは限りません。
LEAFの回答
金利上昇だけではなく、 市場家賃（近隣相場）・物件価値（資産価値）・経済事情の変化・その他の事情 など、総合的な事情を踏まえて判断されます。
根拠
借地借家法 第32条
賃料増減額請求権
賃料の増額が、土地・建物に対する租税その他の負担の増減、 近隣の土地・建物の賃料に比較して不相当となったこと等により、 必要と認められるときは、将来に向かって増額を請求することができるとされています。
POINT 金利上昇だけではなく、様々な要素を総合的に判断することが重要です。
家賃相場の大幅な上昇とは、どれくらいですか？
結論
法律に「○％以上」という基準はありません。
LEAFの回答
「○％以上上がっていれば増額できる」という明確な基準や数値は、 法律上定められていません。 裁判所は様々な事情を総合的に考慮して判断します。
裁判所が見るポイント
総合的に判断される主な要素
近隣相場
近隣の類似物件の現在の家賃水準
募集事例
現在募集されている類似物件の家賃
契約時との比較
契約時と現在の家賃水準を比較した上昇幅
経済事情
経済状況や景気動向、地域の発展性など
物価
物価の上昇や生活コストの変化
固定資産税等
税負担の増減など、その他の負担の変動
LEAFは、豊富なデータと専門的な分析に基づき、 増額が認められる可能性を総合的に分析し、最適なアプローチをご提案します。
上昇幅の大きさだけでなく、地域や物件の状況により、裁判所の判断は大きく異なります。
POINT 「○％以上」という基準はなく、様々な要素を総合的に判断して決まります。
家賃を上げられない法律はありますか？
結論
家賃を「禁止する法律」は ありません。
オーナー様が家賃を上げること自体を禁止する法律は存在しません。
借地借家法 第32条では、
増額できる条件が決められています。
土地・建物に対する
租税その他の負担の増減
土地・建物の
価格の上昇・低下
その他の
経済事情の変動
近傍同種建物の
賃料との比較
入居者様の生活や事業への影響も考慮されるため、 一方的・恣意的な増額は認められません。
POINT つまり、 自由に上げられない ということです。
根拠法令
借地借家法 第32条
賃料増減額請求権
賃料の増額が、土地・建物に対する租税その他の負担の増減、 近隣の土地・建物の賃料に比較して不相当となったこと等により、 必要と認められるときは、 将来に向かって増額を請求することができる とされています。
法律で保護されているからこそ、
適正な手続きと根拠に基づく増額が必要です。
物価が上がったから家賃を上げられますか？
結論
物価上昇は判断材料の一つです。
ただし、物価だけでは足りません。
ただし、物価だけでは足りません。
家賃増額が認められるかどうかは、 様々な要素を総合的に考慮して判断されます。
物価上昇により増加している費用の例
経済事情の変化として考慮される可能性があります
修繕費
建築資材や部品の価格上昇により、修繕費が増加
清掃費
清掃委託費の上昇や資材費の高騰により、コストが増加
電気代
エネルギー価格の上昇により、共用部の電気代が増加
人件費
人件費や管理費の上昇により、運営コストが増加
これらの費用の増加だけで、
必ず家賃を上げられるというわけではありません。
裁判所は、近隣相場や物価、その他の経済事情などを総合的に判断して、 増額の可否と金額を決定します。
様々な要素を総合的に整理・分析します。
LEAFは、物価上昇による各種コストの増加を含め、 様々な要素を総合的に整理・分析し、 適正な家賃増額の実現に向けてサポートします。
根拠
借地借家法 第32条
賃料増減額請求権
賃料の増額が、土地・建物に対する租税その他の負担の増減、 土地・建物の価格の上昇・低下、その他の経済事情の変動、 近隣同種建物の賃料に比較して不相当となったこと等により、 必要と認められるときは、 将来に向かって増額を請求することができる とされています。
POINT 物価上昇による各種コストの増加は、増額の判断材料の一つですが、 それだけでは不十分です。 様々な要素を総合的に判断して、適正な増額を目指します。
LEGAL BASIS
入居中の家賃改定は、 「法律」 と 「合意」が基本。
オーナー様だけの判断で契約条件を自由に変更するものではありません。 法律上の根拠を確認し、入居者様との話し合いを丁寧に進める必要があります。
① 借地借家法 第32条 （建物賃料増減額請求権）
この条文では、次のような場合に賃料の増額・減額を請求できると定めています。
土地や建物に対する税金などの負担が増えた
土地・建物の価格が変動した
周辺の家賃相場と比べて現在の家賃が不相当になった
つまり、「家賃を上げたいから上げる」という理由だけでは認められません。
また、当事者間で合意できなければ、最終的には裁判所が適正賃料を判断する仕組みです。入居者が同意しないからといって、自動的に値上げできるわけではありません。
② 民法 第521条 （契約自由の原則）
賃貸借契約は契約です。契約で決めた家賃は、原則として 双方が合意しなければ変更できません。
そのため、オーナーだけの判断、管理会社だけの判断で、家賃を変更することはできません。
IMPORTANT
家賃を上げる場合は、 合意書または契約書 を。
入居者様との合意内容は口頭だけで済ませず、書面として残すことが重要です。 合意書または新たな契約書を締結し、新しい家賃・適用時期などを明確にします。
口頭の約束だけでは不十分
合意内容を明確に書面化
適用時期・新家賃・条件を確認
オーナー様への説明例
「借地借家法第32条では、家賃の増額請求自体は認められています。 しかし、 一方的に家賃を変更することはできず、入居者様との合意が必要 です。 合意に至らない場合は、最終的には裁判所が適正な賃料を判断することになります。 そのため、相場が上がったという理由だけで、すぐに家賃を値上げできるものではありません。」
正しい知識が、
正しい賃貸経営
につながります。
家賃を上げることが目的ではありません。
オーナー様の
利益を最大化すること
が目的です。
LEAFでは、近隣相場・物件条件・入居状況・空室リスク・募集コストなどを確認し、 「本当に家賃改定を進めるべきか」から一緒に検討します。